Jako radca prawny zajmujący się służebnościami przesyłu od 2021 r., z pewnym smutkiem patrzę na niektóre artykuły firmowane lub pisane przez prawników, mówiące o „odszkodowaniach za słupy” po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. Niektórzy próbują ze służebności przesyłu zrobić sposób na biznes na miarę kredytów frankowych, jednak w tym przypadku wysokości „odszkodowań” nie zawsze będą satysfakcjonujące – zarówno dla klienta, jak i dla obsługującej go kancelarii.

Nie jestem zwolenniczką kierowania sprawy o służebność przesyłu bez wcześniejszych negocjacji. Tak, w pewnych sytuacjach przedsiębiorstwo energetyczne rażąco zaniża wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Jednak negocjacje o zapłatę tych dwóch roszczeń można prowadzić jednocześnie i zakończyć je na wymianie kilku pism lub e-maili. Postępowanie sądowe o ustanowienie służebności przesyłu oraz o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie to dwie odrębne procedury, dwie osobne sprawy sądowe, które po stronie klienta generują koszty i mogą trwać nawet do kilku lat. Poza tym, nie każdy właściciel gruntu w ogóle chce iść do sądu. Czy rolą pełnomocnika jest przekonywanie klienta do swojej koncepcji? Moim zdaniem nie. Pełnomocnik ma przedstawić opcje. Decyzja zawsze należy do klienta.

Na początek potrzebujemy jednego pisma z prośbą o informacje

Żeby sprawa w ogóle miała szansę trafić na wokandę, najpierw trzeba zebrać informacje i ustalić m.in. do kogo należy sieć wybudowana na działce. Klient może pozyskać informacje samodzielnie, bez mojej pomocy, albo zlecić sporządzenie takiego pisma. Pismo ma na celu uzyskanie wszystkich informacji, które będą potrzebne do sporządzenia wezwania do zapłaty i ustanowienia służebności przesyłu* oraz weryfikacji propozycji ugodowej właściciela sieci. Usługa prawna to w przypadku jednego wniosku o udzielenie informacji potrzebnych do zainicjowania sprawy to koszt 200 złotych. Po uzyskaniu informacji od właściciela sieci można ustalić, czy klientowi przysługują roszczenia. Dzięki temu ogranicza się ryzyko poniesienia niecelowych dalszych kosztów.

Służebność przesyłu nie jest jedyną opcją dla właściciela sieci i właściciela gruntu

Przy służebności przesyłu znalazła się gwiazdka, ponieważ służebność przesyłu nie jest jedyną formą uregulowania tytułu prawnego do nieruchomości. Oczywiście, jest to rekomendowana instytucja prawna, która powstała w celu zalegalizowania budowy i utrzymania urządzeń przesyłowych na gruntach prywatnych, ale przecież są jeszcze inne opcje, o których jednak mało się mówi. Inne opcje to wszelkiego rodzaju umowy, które przedsiębiorstwo przesyłowe wykorzystuje w celu uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości. Zawarcie umowy nie wymaga postępowania sądowego. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe oferuje umowę odpłatną zamiast służebności przesyłu i klient, w pełni świadomy czym te instytucje się różnią i co wynika z treści umowy, stwierdza, że mu to odpowiada, to w porządku. Decyzję podejmuje klient.

Pisemne negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym

Po zebraniu informacji i ustaleniu, czy właściciel gruntu posiada roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu (lub uregulowanie tytułu prawnego do nieruchomości w inny sposób) oraz roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu, czas na kolejny krok, który klient może zrobić samodzielnie, albo z moją pomocą – wezwanie do zapłaty obu należności i ustanowienia służebności przesyłu (lub uregulowania tytułu prawnego do nieruchomości w inny sposób).

Koszt pierwszego pisma, inicjującego postępowanie to 250 złotych, a ewentualnych dalszych pism mających na celu ugodowe zakończenie sporu – 200 złotych za jedno pismo. Za każdym razem decyzję o zleceniu sporządzenia pisma podejmuje klient. Moja pomoc może skończyć się na pierwszym piśmie, a dalszą korespondencję klient może prowadzić samodzielnie, jeżeli uzna, że nie chce ponosić dalszych kosztów.

Jeżeli klient samodzielnie chce prowadzić negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym, ale jednocześnie potrzebuje prawnego wsparcia, może zlecić mi sporządzenie wyłącznie jednego dokumentu – opinii prawnej, którą przedłoży przedsiębiorstwu przesyłowemu wraz ze swoim pismem (jako załącznik). Klient otrzymuje wówczas pisemną opinię prawną w dwóch egzemplarzach – jeden jako załącznik dla przeciwnika, jeden dla siebie. Z pisemnej opinii prawnej wynika, jaki jest stan faktyczny i jakie klientowi przysługują roszczenia przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu. Koszt sporządzenia  pisemnej opinii prawnej wynosi 300 złotych. Opinia zawiera konkretne argumenty prawne, które mogą przekonać przedsiębiorstwo przesyłowe do negocjacji. To mniejszy koszt niż wymiana kilku pism, a zarazem ważne narzędzie do negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym.

Sąd lub ugoda przedsądowa

Postępowanie sądowe rekomenduję w dwóch przypadkach:

• przedsiębiorstwo przesyłowe jest kompletnie zamknięte na negocjacje, czyli nie uznaje roszczeń, ani co do zasady, ani co do wysokości, a jednocześnie nie ma żadnych argumentów i dokumentów potwierdzających, że ma prawo do korzystania z nieruchomości klienta,
• przedsiębiorstwo przesyłowe jest otwarte na negocjacje, ale proponuje symboliczne kwoty pieniężne (czyli próbuje wyprowadzić klienta na manowce i zapłacić jak najmniej).

Natomiast niezależnie od sytuacji, decyzja należy do właściciela gruntu. Moją rolą jest wskazanie dostępnych i rekomendowanych rozwiązań oraz uświadomienie klientowi skutków wyboru jednej ze ścieżek, albo braku wyboru. 

Każdy, kto samodzielnie prowadzi negocjacje z przedsiębiorstwem przesyłowym, powinien pamiętać o tym, że jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe chce ustanowić służebność przesyłu lub zawrzeć umowę regulującą korzystanie z gruntu, to powinno wypłacić wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Przedsiębiorstwo przesyłowe będzie dążyć do tego, żeby właściciel sieci zrzekł się tego roszczenia. Warto mieć tego świadomość.

Klientom, którym zależy na ograniczeniu kosztów obsługi prawnej, polecam samodzielne prowadzenie korespondencji z przedsiębiorcą przesyłowym i ograniczenie korzystania z moich usług wyłącznie do  sprawdzenia treści ugody lub umowy. Wycena usługi prawnej będzie różna, w zależności od obszerności dokumentu. Weryfikacja formalno-prawna dokumentu o długości do trzech stron wynosi 250 zł, a za każdą kolejną stronę +50 zł. Przeważnie umowa lub ugoda mają długość do trzech – czterech stron.

W przypadku definitywnego zakończenia sprawy na etapie przedsądowym, koszty obsługi prawnej mogą się zamknąć w zakresie obu roszczeń (wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem lub uregulowanie sytuacji prawnej w drodze umowy) w około 550 – 850 złotych. Jeżeli do ugody nie dojdzie, przedsądowe postępowanie może kosztować właściciela gruntu około 300 – 450 złotych oraz konieczność podjęcia decyzji, co dalej – czy zdecyduje się na batalię sądową, a jeżeli tak, w jakim zakresie. Właściciel gruntu może też całkowicie zrezygnować z pomocy prawnej, jeżeli nie jest pewny, czy opłaca się korzystać z obsługi prawnej. 

Koszty batalii sądowej

Jeżeli nie uda się porozumieć z przedsiębiorstwem przesyłowym i konieczne będzie wystąpienie do sądu,  przedstawiam klientowi szacunkowe koszty każdego z postępowań sądowych – osobno postępowania sądowego w sprawie ustanowienia służebności przesyłu i osobno postępowania sądowego w sprawie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Klient decyduje, kiedy sprawa trafi do sądu, pouczony o terminach przedawnienia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i terminach zasiedzenia służebności przesyłu. 

Nie zawsze trzeba zaczynać od sprawy o służebność przesyłu. Można w pierwszej kolejności wystąpić o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, żeby przerwać bieg przedawnienia i uzyskać środki pieniężne na poprowadzenie sprawy o ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe będzie skłonne do uregulowania tematu, postępowanie o służebność przesyłu może w ogóle nie będzie konieczne. Można też prowadzić jednocześnie oba postępowania, albo zacząć od postępowania o ustanowienie służebności przesyłu, przy czym trzeba pamiętać o ryzyku przedawnienia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Warto mieć przygotowany budżet na koszty sądowe, na poziomie 20.000 złotych, jako zabezpieczenie potencjalnych przyszłych kosztów postępowania. To spora kwota, niemniej taka „poduszka finansowa” na potrzeby sądowego postępowania jest podyktowana poziomem wynagrodzeń biegłych sądowych za sporządzanie opinii i pozwala spać spokojnie przez cały okres postępowania sądowego.

W każdym z postępowań sporządza się dwie lub trzy opinie:

• opinia biegłego geodety (oznaczenie terytorium służebności przesyłu; oznaczenie terytorium bezumownego korzystania),
• opinia biegłego specjalizującego się w zakresie danej sieci (nie zawsze sąd jej wymaga, biegły oznacza wówczas terytorium odpowiednio służebności przesyłu lub bezumownego korzystania, a biegły geodeta sporządza na tej podstawie mapę),
• opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego/wyceny nieruchomości (oszacowanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie lub wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu).

Opinię biegłego specjalizującego się w zakresie danej sieci i opinię biegłego geodety, sporządzone w postępowaniu o służebność przesyłu, można niekiedy wykorzystać w postępowaniu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, co pozwala ograniczyć koszty.

Koszty biegłych sądowych oraz inne koszty postępowania są rozliczane w końcowym orzeczeniu. Płaci ten, kto przegrywa spór, jednakże zawsze warto spróbować przekonać sąd, że nawet jeśli właściciel gruntu przegra spór, koszty sądowe na zasadzie słuszności powinien płacić właściciel sieci, bo np. na etapie przedsądowym nie przedstawił dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do nieruchomości i dał tym samym powód do wytoczenia sprawy.

Ponadto, w niektórych przypadkach można złożyć wniosek o zwolnienie właściciela gruntu od obowiązku ponoszenia kosztów sądowych. Jeżeli sąd uzna wniosek za zasadny, może zwolnić właściciela gruntu z obowiązku ponoszenia kosztów sądowych (zaliczek na biegłych, opłaty sądowej) w całości lub w części.

Opłata sądowa od wniosku o ustanowienie służebności przesyłu 

Jeżeli służebność przesyłu obejmuje jedną lub więcej działek, objętych jedną księgą wieczystą, to uiszcza się jedną opłatę sądową. Niemniej zgodnie z zasadą 1 księga wieczysta = jedna nieruchomość, jeżeli mamy do czynienia z koniecznością ustanowienia służebności przesyłu na np. dwóch działkach ewidencyjnych, z których każda jest przypisana do innej księgi wieczystej, to należy uiścić podwójną opłatę.

Opłata sądowa za „jedną” służebność przesyłu wynosi 100 złotych, zgodnie z art. 23 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wynika to z faktu, że nie ma szczególnego przepisu odnoszącego się do opłaty sądowej za ustanowienie służebności przesyłu. Są szczególne przepisy dotyczące stwierdzenia nabycia służebności gruntowej w drodze zasiedzenia (200 zł) oraz ustanowienie drogi koniecznej (200 zł), ale odnośnie do służebności przesyłu przepis milczy.

Jeżeli zatem wniosek obejmuje żądanie ustanowienia służebności na jednej działce ewidencyjnej to opłata od wniosku, płatna na rachunek bankowy sądu wynosi 100 złotych.

Jeżeli wniosek obejmuje dwie działki ewidencyjne, z których każda jest objęta inną księgą wieczystą – 200 złotych (100 zł x 2).

I tak dalej.

Opłata sądowa od pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie 

Zupełnie inaczej oblicza się opłatę sądową od pozwu o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Podstawą prawną do obliczenia tej opłaty jest artykuł 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Im wyższa wartość roszczenia, tym wyższa opłata sądowa od pozwu.

Dodatkowy koszt to wynagrodzenie dla pełnomocnika za prowadzenie danej sprawy. Wynagrodzenie jest jasno ustalone z góry za dany etap postępowania, czyli za:

• postępowanie przed Sądem I Instancji (zainicjowanie postępowania, przez złożenie wniosku/pozwu, sporządzanie dalszych pism procesowych – np. zastrzeżeń do opinii biegłych, odpowiedzi na pisma drugiej strony, a także reprezentowanie przed sądem na rozprawie),
• postępowanie przed Sądem II Instancji (złożenie apelacji lub odpowiedzi na apelację, ewentualnych dalszych pism procesowych, reprezentowanie przed sądem na rozprawie – zazwyczaj jest jedna),
• postępowanie egzekucyjne (złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji i dalszych pism).

Klient na początek uiszcza jedynie wynagrodzenie za postępowanie przed Sądem I Instancji, które jest zryczałtowane za cały ten etap. Jeżeli postępowanie wejdzie w etap II instancji, ponieważ klient będzie chciał złożyć apelację, albo druga strona złoży apelację, rozliczamy się za ten drugi etap. Trzeci etap w zasadzie nie występuje, ponieważ przedsiębiorstwa przesyłowe zwykle realizują orzeczenia sądów bez zarzutów i bez zwłoki. Terminy płatności i kwoty są ustalone w pisemnej umowie, którą zawieramy, jeżeli klient podejmie decyzję o skierowaniu sprawy do sądu. W przypadku jednej służebności przesyłu/jednego roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, koszt postępowania przed Sądem I Instancji wynosi 3000 złotych (netto, cena będzie powiększona o podatek VAT), a płatność może być podzielona na maksymalnie cztery raty.

Nie w każdym przypadku właścicielowi nieruchomości będzie opłacało się korzystanie z pomocy prawnej na etapie postępowania sądowego. Uważam, że sprawy o niskiej wartości przedmiotu sporu powinny być rozwiązywane na etapie przedsądowym, ze względów ekonomicznych. Przecież właściciel sieci chce nie tylko uregulować sposób korzystania z jego nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, ale otrzymać to, co mu należne, według przepisów prawa. Nikt nie chce wyjść na postępowaniu sądowym, jak Zabłocki na mydle. 

Koszty zastępstwa procesowego 

Właściciel gruntu, który jest reprezentowany przez pełnomocnika i wygra spór z przedsiębiorstwem przesyłowym, ma prawo do kosztów zastępstwa procesowego od przedsiębiorstwa przesyłowego. Koszty zastępstwa procesowego są ustalone w rozporządzeniu i znane z góry. W postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu może się zdarzyć, że sąd uzna, że każda ze stron ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie i w ogóle ich nie zasądzi.

Koszty zastępstwa procesowego w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu wynoszą 480 złotych, a za postępowanie apelacyjne – 240 złotych. W umowie strony mogą postanowić, że koszty zastępstwa procesowego są elementem wynagrodzenia radcy prawnego i zostaną mu wypłacone, albo że nie są elementem wynagrodzenia radcy prawnego za prowadzenie sprawy i są należne klientowi. W tym drugim przypadku rekompensują one częściowo koszt obsługi prawnej.

Koszty zastępstwa procesowego w sprawach o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, na etapie postępowania przed Sądem I Instancji, oblicza się w zależności od wartości przedmiotu sporu.

1) do 500 zł – 90 zł;
2) powyżej 500 zł do 1500 zł – 270 zł;
3) powyżej 1500 zł do 5000 zł – 900 zł;
4) powyżej 5000 zł do 10 000 zł – 1800 zł;
5) powyżej 10 000 zł do 50 000 zł – 3600 zł;
6) powyżej 50 000 zł do 200 000 zł – 5400 zł;
7) powyżej 200 000 zł do 2 000 000 zł – 10 800 zł;
8) powyżej 2 000 000 zł do 5 000 000 zł – 15 000 zł;
9)powyżej 5 000 000 zł – 25 000 zł.

Zasada ich rozliczenia między klientem a radcą prawnym jest taka sama jak w postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu i w przypadku mojej kancelarii będzie to jasno wynikać z umowy między stronami. Oczywiste jest przy tym, że jeżeli właściciel sieci godzi się na to, żeby koszty zastępstwa procesowego zostały wypłacone na moją rzecz, moje wynagrodzenie za dany etap sprawy będzie odpowiednio niższe.

Obietnice złotych gór

Koszt pomocy prawnej w przypadku klientów, którzy zdecydują się na skorzystaniu z moich usług, może zamknąć się w kilkuset złotych, albo urosnąć do kilku tysięcy w przypadku prowadzenia sprawy przed sądem. Nie da się tego bardziej klarownie ująć, pod względem kosztów, niż przedstawiłam powyżej. Właściciel gruntu, który korzysta z pomocy firmy odszkodowawczej powinien pamiętać o tym, że ma prawo do decydowania o tym, czy sprawa trafi do sądu i do wiedzy o tym, jakie są koszty tych postępowań i w jakim zakresie będą go obciążać. Właściciel gruntu ma prawo do otrzymania rzetelnej informacji o tym, jakie roszczenie może realnie uzyskać. Z tym jest największy problem.

Wiele firm odszkodowawczych, które chcą zrobić na służebności przesyłu nowy biznes, obiecują złote góry, co jest nieetyczne i nieuczciwe oraz może wprowadzać w błąd. Według mnie najważniejsze jest to, żeby właściciel nieruchomości znał swoje prawa i otrzymał należne mu roszczenie oraz uporządkował sprawę w zakresie bezumownego korzystania przez przedsiębiorstwo przesyłowe z jego nieruchomości. Wyrok TK z 2.12.2025 r. ma służyć ochronie prawnej właścicieli prywatnych gruntów przed praktyką przedsiębiorstw przesyłowych, korzystających z cudzych nieruchomości nieodpłatnie, a nie powstaniu kolejnych nieuczciwych praktyk, tym razem ze strony firm odszkodowawczych.

Materiał stanowi informację o wykonywaniu zawodu w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego. Informacje przedstawione w artykule służą wyłącznie celom informacyjnym. Nie stanowią one opinii prawnej, ani porady prawnej. W przypadku potrzeby uzyskania wiążącej interpretacji lub indywidualnego wsparcia prawnego niezbędne jest przeanalizowanie przez osobę świadczącą usługi prawne stanu faktycznego danej sprawy.