Podstawowym sposobem na przerwanie biegu terminu zasiedzenia służebności przesyłu jest złożenie przez właściciela działki wniosku o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. 

Jednakże przerwanie biegu terminu zasiedzenia służebności przesyłu może nastąpić także z powodu działania przedsiębiorcy przesyłowego. Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 6 marca 2025 r., wydanego w sprawie o sygnaturze I CSK 2395/24.

Umowa najmu, użyczenia lub innej umowy

Umowa najmu, użyczenia, dzierżawy, albo inna podobna umowa, dająca przedsiębiorcy przesyłowemu prawo do korzystania z cudzego gruntu, jest tytułem prawnym do nieruchomości.

Jej trwałość jest jednak ograniczona. Umowa może ulec rozwiązaniu lub wygasnąć – na przykład skutek upływu czasu, na który została zawarta, albo na skutek jej wypowiedzenia przez właściciela gruntu.

Każdy przypadek należy rozpatrywać oddzielnie, analizując treść umowy. Dopóki umowa obowiązuje, przedsiębiorca przesyłowy ma tytuł prawny do nieruchomości, a właściciel nieruchomości nie może zarzucić przedsiębiorcy bezumownego korzystania z jego działki. Nie ma zatem ani roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu, ani roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Sytuacja zmienia się jednak diametralnie, jeśli umowa zostanie rozwiązana. Wtedy korzystanie staje się bezumowne. 

Czy w takiej sytuacji przedsiębiorca przesyłowy może bronić się zarzutem nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia?

Sąd Najwyższy, w uzasadnieniu postanowienia z dnia 6 marca 2025 r., wydanego w sprawie o sygnaturze I CSK 2395/24, stwierdził, że osoba wykonująca swoje uprawnienia z umowy najmu, użyczenia lub innej zbliżonej umowy, która tworzy tytuł do korzystania z cudzego gruntu, nie może w związku z działaniami podjętymi w wykonaniu tej umowy i ze względu na nie nabyć przez zasiedzenie służebności gruntowej.

Dlatego przy analizie sprawy przed skierowaniem roszczeń do przedsiębiorstwa przesyłowego ważne jest ustalenie, czy kiedykolwiek były zawierane umowy z przedsiębiorcą przesyłowym. 

Zasiedzenie służebności przesyłu może nastąpić jeśli przedsiębiorca przesyłowy korzystał z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego, nieprzerwanie, przez określony prawem czas (minimum 20 lat lub 30 lat, w zależności od stanu faktycznego i prawnego).

Wejście na grunt za wynagrodzeniem przerywa bieg zasiedzenia

Drugą ważną kwestią poruszoną przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 6 marca 2025 r., wydanego w sprawie o sygnaturze I CSK 2395/24, istotną w praktyce postępowań przeciwko przedsiębiorcy przesyłowemu, jest odpłatne wejście na grunt w celu wykonania czynności związanych z utrzymaniem urządzeń przesyłowych.

Sieci przesyłowe wymagają okresowej konserwacji i modernizacji, która może mieć postać przebudowy lub remontu. Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy uzyskał odrębną zgodę na wejście na grunt i zapłacił wynagrodzenie za jego korzystanie, to mógł w ten sposób przerwać bieg zasiedzenia.

Informacje o posadowieniu urządzeń oraz datach ich modernizacji warto uzyskać jeszcze na etapie wstępnej analizy sprawy, w ramach wniosku o udzielenie informacji.

Początek biegu zasiedzenia 

W omawianym orzeczeniu Sąd Najwyższy potwierdził również, że początek biegu zasiedzenia należy liczyć od dnia wejścia na grunt w celu wybudowania urządzeń, nie zaś od ich uruchomienia.

Ograniczenia we władaniu przez właściciela nieruchomością ujawniają się niewątpliwie już gdy przedsiębiorca zajął oznaczoną część tej nieruchomości i rozpoczął prace związane z wznoszeniem urządzeń służących do przesyłania wody, ścieków, gazów, energii elektrycznej lub cieplnej. Już wtedy właściciel, jeżeli sprzeciwia się takiemu stanowi rzeczy, może podjąć działania zmierzające do tego, aby przedsiębiorca zaprzestał naruszenia jego władztwa.

Postanowienie SN z 06.03.2025 r., I CSK 2395/24, Legalis nr 3193808.

Warunkiem liczenia biegu zasiedzenia od dnia zajęcia gruntu jest jednak to, że właściciel występujący z roszczeniem o ustanowienie służebności przesyłu wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o posadowieniu urządzeń przesyłowych. Nie zawsze tak jest. Urządzenia przesyłowe podziemne mogły pozostawać „niewidoczne” dla przeciętnego obywatela do czasu ich ujawnienia na mapie zasadniczej dla danej nieruchomości.

Sam upływ czasu od budowy urządzeń nie jest wystarczający, żeby przedsiębiorca przesyłowy mógł skutecznie bronić się zarzutem zasiedzenia, albo wygrać sprawę o zasiedzenie służebności przesyłu. Stan faktyczny trzeba zbadać dokładnie, bo może się okazać, że posiadanie nie było przez pewien okres bezumowne, albo swoim działaniem przedsiębiorca przesyłowy sam przerwał bieg zasiedzenia. Dodam, że po przerwaniu biegu zasiedzenia, rozpoczyna się on na nowo.