Dużo się mówi o tym, żeby przed kupnem działki dobrze sprawdzić jej stan prawny oraz kwestie istotne ze względu na proces budowlany. Mało jednak mówi się o tym, że sprzedawca nieruchomości też powinien sprawdzić, czy nikt nie korzysta z jego działki bez tytułu prawnego. 

Mam na myśli nie tylko przedsiębiorcę przesyłowego, ale również inne podmioty. Bezumowne korzystanie z działki przez podmiot trzeci nie jest dobrą reklamą dla potencjalnych nabywców. Właściciel nieruchomości nie sprawdzając tego, może narazić się na roszczenia ze strony osób, którym sprzedał nieruchomość.

Jak można tego nie wiedzieć?

Właściciel zna działkę, jak własną kieszeń – w teorii. W praktyce często spotykam się z historiami podobnymi do poniższych:

• właściciel działki od kilkunastu lat, nie wiedział, że przez jej część przebiegają podziemne urządzenia przesyłowe; inwestycja, którą tam planował, nie może być przez to zrealizowana,
• właściciele działki zamierzają ją sprzedać; potencjalny nabywca pyta ich o urządzenie podziemne przebiegające w poprzek działki; nie mieli o tym pojęcia,
• właściciele działki planują ją podzielić na mniejsze i sprzedać, a geodeta uświadamia ich, że na działce są urządzenia przesyłowe, które w ich przekonaniu były poza granicą działki,
• właściciel wiedział o istnieniu urządzeń przesyłowych, ale był przekonany, że nie ma żadnych praw; nie wiedział, że przedsiębiorca przesyłowy musi mieć tytuł prawny do nieruchomości, bo zawsze tak było, że słupy stały; pewnego dnia jego syn go uświadomił, że przedsiębiorca przesyłowy nie może korzystać za darmo z cudzego gruntu.

Alternatywne rozwiązanie

Jeżeli właściciel gruntu nie chce ustalać tytułu prawnego do nieruchomości, przysługującego przedsiębiorcy przesyłowemu, może w umowie przedwstępnej sprzedaży i w umowie sprzedaży zawrzeć oświadczenie wiedzy w tym zakresie i przyjąć oświadczenie od nowych nabywców, że zapoznali się z ryzykiem i przyjmują je do wiadomości, a ponadto, że nie będą z tego tytułu kierować do sprzedawcy żadnych roszczeń z tego tytułu.

Można na tym stracić

Z roszczeniem o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem może wystąpić tylko właściciel działki (aktualny na dzień złożenia wniosku). Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może być przyznane tylko właścicielowi działki (aktualnemu na dzień zamknięcia rozprawy). Opłaca się zweryfikować stan nieruchomości samodzielnie, żeby wraz ze sprzedażą działki nie pozbawić siebie możliwości uzyskania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Minusem tego rozwiązania jest konieczność odwlekania sprzedaży działki do prawomocnego zakończenia postępowania o ustanowienie służebności przesyłu, o czym pisałam więcej w odrębnym artykule.

Od czego zacząć?

O tym, jakie działania warto podjąć, aby uporządkować kwestie związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego oraz z ustanowieniem służebności przesyłu pisałam już szczegółowo w artykule o wniosku o udzielenie informacji oraz kosztach uporządkowania spraw z przedsiębiorcą przesyłowym. W przypadku sporu z innym podmiotem zarówno łańcuch czynności, jak i koszty kształtują się bardzo podobnie.